לפני שנענה על השאלה הזאת חשוב להבין קודם כל למה אנחנו מתכוונים כשאנחנו אומרים איזה בנק או בסניף מסוים כדאי לקחת משכנתא.
כאשר אנו מבינים את המשמעות המדויקת של "כדאי" נפעיל מחשבה עמוקה על מנת שנוכל לקבל החלטות כלכליות מושכלות.
ריביות ומחיר הכסף
המחיר של הכסף שאנו לווים מחושב לפי ריביות ותקופות. ככל שהריבית במסלול מסויים גבוהה יותר והתקופה ארוכה יותר, זה אומר שהמסלול הזה יקר יותר ונשלם עליו יותר.
הפרמטרים המשפיעים על מחיר הכסף שלנו הם:
- ריביות
- מסלולים (קבוע או משתנה)
- תקופת המסלול
- רמת הסיכון המסלול
- סוג הלקוח
- וכו
מה הם היתרונות של יועץ משכנתאות ?
היתרונות של יועץ משכנתאות שלוקחים באופן פרטי אומר שהיועץ הוא נציג מטעם הלקוח אשר מנהל מו"מ עבורך מול הבנקים השונים על גובה הריביות. לכל הבנקים יש אינטרס להביא ליועץ מחירים אטרקטיביים יותר בגלל שהוא מביא מדי חודש כמות לקוחות מכובדת לחתימות בסכומי עתק בבנקים השונים. הידע והניסיון של היועץ מאפשרת לו לדעת מה ניתן וכמה אפשר ללחוץ על בנק, על מנת להשיג את התוצאות האופטימליות עבור הלקוח.
היועץ מסוגל להשוות מול מגוון אפשרויות על מנת למצוא את המשכנתא המתאימה ביותר לצרכים שלכם.
מרווח שוק
מרווח של הבנק הוא מושג השמור בתוך הבנק ולא חשוף לנו הוא מתייחס לעמלה שבנקים מרוויחים על ההלוואות שהם נותנים לנו. המטרה של מרווח הבנק היא לקבוע מה העלות שהבנק רוצה להרוויח בנוסף לעלות הגיוס של כל ההלוואה.
לדוגמה : אם הבנק מרוויח 2% על כל הלוואה שאנחנו לוקחים, זאת אומרת שהוא מרוויח עוד 2% בנוסף לעלות הגיוס שלו.
התמודדות של היועץ מול המרווח של הבנק היא קשה מאוד. אנחנו כיועצים אישיים רוצים להגיע למרווח הנמוך ביותר עבורכם מול הבנקים השונים. אחת הדרכים הפופולריות ביותר היא מסע ומתן. בנוסף למשא ומתן אנו משתמשים בכלים ותוכנות מתקדמות המאפשרים לנו לעקוב אחרי המרווח של הבנק ולנסות להבין עד כמה הבנק מנסה להרוויח על כל הלוואה שאתם מעוניינים לקחת.
על מנת להשיג את המרווח הנמוך ביותר עם ההצעות הטובות ביותר עבורכם, נצטרך לעשות סבב בנקים חכם, יעיל ומשתלם.
דברים היכולים לשפר את מעמדכם לפני לקיחת משכנתא
- הצהרת הכנסות : מספר חודשים לפני בקשת ההלוואה, כדאי להצהיר על כל ההכנסות באופן מלא ולא להחסיר אף חלק מהן וזה על מנת שנוכל להציג לבנק סך הכנסות גדולות יותר, הבנק יתייחס אלינו כלקוחות עדיפים ויתכן ויחליט לשפר לנו את תנאי ההלוואה.
- הלוואות : אם יש לכם הלוואות שמשולמות מחשבונכם באופן קבוע והן מחולקות לתקופות זמן ארוכות 18 חודשים ויותר (שנה וחצי ויותר), כדאי לנסות לסגור אותן כ-3 חודשים לפני בקשת ההלוואה וכך נוכל להיחשב כלקוחות טובים יותר בעיני הבנק.
- לקיחת הלוואות נוספות : אם אתם מתכוונים לרכוש רכב במימון בנקאי או חוץ בנקאי או קחת הלוואה לטובת משהו אחר, מומלץ מאוד להמתין עם לקיחת הלוואה נוספת עד לקבלת המשכנתא. ככל שיהיו לנו פחות הלוואות בזמן לקיחת המשכנתא, כך נחשב כלקוחות טובים יותר על ידי הבנק.
- דירוג האשראי : בדקו איך חברות דירוג האשראי השונות מדרגות אתכם. אם נראה לכם כי הדירוג שלכם גבוה ואין בעיה של כלשהי, הבנק יוכל להתייחס אלינו בהתאם ולשדרג את התנאים שנקבל.
- אחוז המימון : ככל שאחוז המימון שניקח מהבנק יהיה נמוך יותר, כך נקבל תנאים טובים יותר. כדאי לנסות להקטין את אחוז המימון שניקח מהבנק כך שנוכל להיחשב כלקוחות מרשימים בעיני הבנק.
- לדוגמא : אם אתם רוכשים נכס ב-2,000,000 ₪ ואתם מבקשים הלוואה מהבנק על סך של 1,500,000 ₪ זאת אומרת 75% מימון, במצב זה נקבל מהבנק תנאים פחות טובים, ואילו ברכישת אותו נכס בשווי 2,000,000 ₪ וההלוואה שנבקש מהבנק תהיה על סך של 1,00,000 ₪ זאת אומרת 50% מימון.
סיכון והחלטות כלכליות
כשאנחנו בוחרים לקחת משכנתא, אנחנו נמצאים במצב של קבלת החלטה כלכלית חשובה ביותר. כאשר אנו מבינים את הסיכון בקבלת משכנתא, אנחנו יכולים להשתמש במידע זה כדי לקבל החלטה מושכלת ומבוססת על עובדות. המידע וההבנה שלנו יכולים להשפיע על סך ההלוואה שאנחנו מבקשים ועל סוג ההלוואה המתאימה לכם.
בחזרה לשאלה הראשונה אז איפה כדאי לקחת משכנתא
לאחר שאנו מבינים שהפרמטר החשוב ביותר הוא באיזה בנק נצליח לקבל את המרווח הנמוך ביותר עבורכם (משתנה בין לקוח ללקוח). פקידי הבנקים השונים יאשרו לנו כל תמהיל שנבחר כל עוד אתם עומדים בדרישות בנק ישראל והמרווח של ההלוואה גדולה או שווה ךמרווח שבנק הגדיר, ככל שנגיע למרווח נמוך יותר מול הבנק אנחנו בדרך לתמהיל האופטימלי.
אבל יש לזכור שנתון המרווח הוא מאוד דינמי והוא שונה בין הבנקים השונים, בין הסניפים השונים, בין התקופות השונות, בין רמת הביקוש עבור משכנתאות ויעדי הבנקים.
כל בנק וכל סניף שונה מהשני ולכן אין בנק או סניף מומלץ.
במידה והיה בנק או סניף אחד שטוב בהכל, כולנו היינו הולכים אליו באופן ישיר ולכן יש לזכור שכל לקוח מצריך בחינה והתאמה אישית לצרכים שלכם ואין בבנק או סניף כזה או אחר שבו תהיה המשכנתא הטובה והמשתלמת ביותר.
בזכות יועץ משכנתא מומחה שחיי את השטח יידע לאילו סניפים כדאי לפנות ומי מהבנקים יכול לתת את הצעות הכי טובות עבורכם. לרוב היועץ יבצע מכרז של תנאי המשכנתא בין הבנקים והסניפים השונים שהוא יודע שיוכל להשיג לכם תנאים טובים ומשתלמים.
