מהו פירעון מוקדם במשכנתא ?
פירעון מוקדם של כל משכנתא או חלק ממנה עלול להוביל לצימצום רווחי הבנק (לא כמו שציפה להרוויח) ולכן כדאי לבצע חישוב מדויק ככל הניתן. במידה ופורעים חלק מהמשכנתא יתכן ותצטרכו לבצע כדאיות של מיחזור ובניית תמהיל חדש שמטרתו היא להתאים לכם מחדש את ההחזרים החודשיים של המשכנתא באופן אישי.
עמלות הפירעון המוקדם עשויות להתקזז מהכדאיות של מיחזור המשכנתא. במאמר זה נביא מבט על הפירעון המוקדם של משכנתא ועל סוגי העמלות שנוגעות בו.
מה זה בניית תמהיל ?
בניית תמהיל משכנתא מותאם אישית לצרכים שלכם יכולה להקטין באופן משמעותי את העמלות החלות על פירעון מוקדם.
בתהליך הזה יש לקחת בחשבון מספר פרמטרים כגון סוג המשכנתא, ריבית קבועה או משתנה, תקופת ההלוואה, הפרשי הריביות ומדד המחירים לצרכן.
על ידי בניית תמהיל מותאם אישית בעזרת יועץ משכנתאות מקצועי ניתן להשפיע באופן ישיר על החזרי המשכנתא ולהקטין את העמלות בפירעון המוקדם.
מה הם סוגי העמלות בפירעון מוקדם ?
- עמלת היוון : עמלה זו נועדה לפצות על הפסדי הבנק בגין פירעון מוקדם של הלוואת המשכנתא. הפירעון המוקדם יכול להשפיע על גובהה ועל סוגה של עמלת היוון שניגבת.
- עמלה תפעולית : עמלה על סך של 60 שקל שגובה הבנק בגין הפעילות הכרוכה בביצוע ההחזר.
- עמלת אי הודעה מראש : במידה ואינכם מודיעים לבנק 14 יום מראש על הפירעון שאתם צפויים לבצע, הבנק יגבה מכם עמלה בגובה 0.1% מסכום ההחזר. עדיף להימנע מהוצאות לא מיותרות באמצעות הודעה מוקדמת.
- עמלת מדד ממוצע : חלק ממסלולי המשכנתא צמודים למדד המחירים לצרכן. המדד מתפרסם ב-15 לכל חודש, וניתן לראות את השינויים שחלו בו לאורך תקופות מסוימות בעמוד מדד המחירים לצרכן שבאתר שלי.
- עמלת היוון : היא העמלה המרכזית שנועדה לפצות על הפסדי הבנק בגין פירעון מוקדם של המשכנתא. עמלת היוון חלה על מסלולי המשכנתא בריבית קבועה (קבועה צמודה או קבועה לא צמודה) או בריבית משתנה בתקופות של 5 שנים ומעלה. עמלת היוון לא חלה במסלולים בהם הריבית משתנה כל תקופה קצרה כמו פריים, משתנה כל שנה ומשתנה כל שנתיים וחצי אין עמלת היוון בגלל שבמסלולים אלו אין התחייבות שלכם כלפי הבנק לריבית מסוימת לאורך תקופה ארכה. במסלולים עם נקודות יציאה כגון משתנה כל 5 בחודש הספציפי של ה 5 שנים לא תהיה עמלת היוון.
איך מחשבים את גובה עמלת היוון ?
גובה עמלת היוון מושפע ממספר גורמים ומשתנה לפי סוג המשכנתא ותנאיה.
ניתן לבצע חישוב גס של עמלת היוון הכולל את הפרמטרים הבאים: הפרשי הריביות כפול מספר השנים שנותרו להלוואה כפול סכום ההלוואה.
חשוב לדעת
ישנם הטבות ללקוחות שמשלמים משכנתא לאורך תקופה ארוכה, כגון עמלות נמוכות או פטור מעמלות. כדאי להתעניין ולברר את ההטבות שמגיעות ללקוחות.
הנחה של 20% למשלמי משכנתא בין 3 שנים ל-5 שנים.
הנחה של 30% בעמלה למשלמי משכנתא מעל 5 שנים.
