שלב הביטחונות במשכנתא – מה זה בדיוק אומר ?
כחלק מלקיחת המשכנתא אחד השלבים הסופיים לאחר החתימות מגיע שלב הביטחונות ובשלב זה ישנן מספר משימות שאנחנו צריכים לבצע.
כחלק ממטרת הבנק לוודא שיש לו את הביטחונות הרלוונטים לפי סוג העסקה ורק לאחר שיקבל את כל הביטחונות יבצע את העברת הכספים.
אם ברצונו לשמור על הריביות שקיבלנו מהבנק עלינו לבצע את כל שלב הביטחונות ולהעביר לבנק את כל המסמכים הרלוונטים תוך מקסימום 24 ימים ממיום החתימה על המשכנתא,
מניסיון שלי עם לקוחות שלב הביטחונות עשוי מאוד לבלבל וניתן ללכת לאיבוד לכן אני מציע להתחיל את כל התהליך עם יועץ משכנתאות שיעזור לכם בתהליך איסוף המסמכים ובמקרים שיש לכם שאלות.
יועץ משכנתאות יידע לתת לכם את כל המידע ולכוון אתכם איך להשיג את המסמכים הרלוונטים עד להעברת התשלום למוכר/קבלן
יש לזכור שהבנק יפרט ויסביר בפניכם את המשימות הנדרשות מכם לפני ביצוע המשכנתא.
כמו כן, יש לזכור כי לכל סוג עסקה הביטחונות הרלוונטים אליה.
הדרישות בין הבנקים ברוב המקרים די זהות, אך יש מקרים חריגים שבהם עלול להיות שינויים קטנים במשימות.
להלן רשימת ביטחונות בהלוואת המשכנתא
- אישור ההון העצמי : לאחר החתימה על המשכנתא, תצטרכו להציג את ההון העצמי ששילמתם עבור רכישת הנכס. ההון העצמי הוא הסכום האישי שלכם לרכישת הדירה. נכון להיום, בנקים רבים מעדיפים לראות את ההון העצמי כסכום מתוך המחאה הבנקאית שלך כבעל המשכנתא. במידה ושילמתם רק חלק מההון העצמי, תהיו חייבים להציג את מקור יתרת ההון העצמי לתשלום. זה יכול לכלול פיקדונות שנצברו בחשבון הבנק, עזרה פיננסית מההורים או ממקורות אחרים. הבנק רוצה לוודא שיש לכם את היכולת לשלם את כל הסכום הנדרש, ולכן אתם צריכים לספק את כל המסמכים הדרושים. הבנק תמיד יעדיף לשלם את הכסף רק לאחר ששילמתם את ההון העצמי.
- ייפוי כוח נוטריוני : הוא תהליך משפטי שבו מסמך שמקבלים מהבנק נחתם בפני נוטריון (עו"ד) אשר מזהה את החתימה כתקנית וחוקית. היפוי כוח נוטריוני מאפשר לבנק לבצע פעולות משפטיות בנכס. הבנק רשאי לפעול בשמכם בעניינים הקשורים לנכס הספציפי. עלות החתימה על ייפוי כח נוטריוני מול עו"ד הוא כ 200 ש"ח.
- שמאות מקרקעין : הבנק ייתן לכם הפנייה לבצע שמאות על הנכס רק לאחר שחתמתם על חוזה רכישה ולפי הערכת שמאי ייקבע סכום המשכנתא שתאושר בסופו של דבר. דוגמא : נניח רכשתם נכס בעלות של 2,000,000 ש"ח ולאחר השמאות גיליתם כי השמאי העריך את הנכס בעלות של 1,800,000 הבנק יאשר לכם משכנתא לפי סכום של 1,800,000 ולא לפי מה שרכשתם. וזה מביא אתכם למצב שתצטרכו להשלים 200,000 ש"ח מהכיס שלכם וזאת בגלל ערכת שמאי נמוכה. במקרים בהם סך ההון העצמי עומד על 25% מומלץ לבצע שמאות מוקדמת לפי חתימה על משכנתא על מנת להבטיח שאתם יכולים לרכוש את הנכס.
- תצהיר דירה יחידה או חליפית : יגובה בחתימה של עו"ד שמלווה אתכם בעסקה. אתם תהיו צריכים להביא תצהיר לגבי סוג הדירה. יש לקחת בחשבון כי במידה וחותמים על תצהיר של דירה חליפית יש למכור את הדירה הנוכחית תוך 24 חודשים.
- מסמך דיווח לרשויות המס (מש"ח) : כדי שרכישת הדירה תירשם ברשות המיסים (כך שבעת המכירה יוכלו לחשב את הפער בין מחיר המכירה למחיר הרכישה) וכדי להבטיח שהמוכר שילם מס שבח, כל עסקה חייבת להיות מדווחת לרשות המסים. הבנק שנותן משכנתה יוודא על ידי דרישה לאישור דיווח שהעסקה דווחה לרשות המסים.
- ביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה : כחלק מהביטחונות יש לבצע ביטוח חיים למשכנתא וזאת לפני ביצוע המשכנתא. יש לוודא שסכום הכיסוי הביטוחי יהיה כסכום הלוואת המשכנתא ולא פחות מזה. בנוסף לביטח חיים למשכנתא הבנק ידרוש גם ביטוח המבנה שמהווה כיסוי במקרה של נזק בנכס. יש לוודא שהכיסוי הביטוחי הוא לפחות כמו ערך הכינון במקרה בו יצטרכו לבנות את הנכס מחדש במקרה של נזק משמעותי. יש לזכור כי ביטוח מבנה הוא ברכישה מקבלן זה רק לאחר קבלת טופס 4.
- בקשה להסבת ערבות : מסמך זה אומר שאחרי שהבנק ישלם לקבלן כסף אתם תקבלו ערבות על שמכם, הערבות הזו תוסב ותהיה שייכת בעצם לבנק שנתן לכם את המשכנתא. יש לדעת שבמידה ולקחתם משכנתא מהבנק שמלווה את הפרויקט, ככל הנראה יוותרו לכם על מסמך זה, מכיוון שמדובר באותו הבנק
- רשם המשכונות : תדרשו לגשת לרשם המשכונות שנמצא באזור שלכם ולרשום על שמכם משכנתא. הרישום נעשה באמצעות טופס שמקבלים מהבנק. ישנה אפשרות שהבנקים יעשו זאת עבורכם ללא תשלום וישנם הנקים אשר ידרשו מכם תשלום על כך הדבר משתנה מבנק לבנק וכמו כן העלות משתנה בין בנק לבנק. בכל מקרה במידה והבנק מוכן לבצע את זה עבורכם אני ממליץ בחום ללכת על זה ולהוריד מכם את המשימה המאתגרת הזאת. בכל מקרה תידרשו לשלם את האגרות בנושא כ 300 – 250 ₪.
- כתב התחייבות לרישום משכנתא : כתב התחייבות לרישום משכנתא, זו התחייבות מצד הקבלן או החברה המשכנת, לרשום הערת אזהרה לאחר קבלת טופס 4 לטובת הבנק בו לוקחים את המשכנתא, גם במקרה של רכישה של נכס מיד 2 , המוכר יבצע אצל עו"ד התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק שנותן את המשכנתא.
חשוב לדעת : ישנם עו"ד שמעוניינים לבצע שינויים על המסמך ולכן יש ליידע את הבנק על השינויים שהעורכי דין ביצעו והבנק יצטרך לאשר את אותם השינויים אחרת הבנק לא יקבל.
כל שינוי בכתב ההתחייבות ידרוש קודם כל את האישור של המחלקה המשפטית של הבנק ורק לאחר מכן יוכלו המוכרים לחתום על מסמך זה.
