מהו פירעון מוקדם ?
פירעון מוקדם הוא עניין כלכלי חשוב בתחום המשכנתאות, והוא מתייחס לסיטואציה בה הלווים מעוניינים לפרוע את סכום המשכנתא שהם חייבים במועד מוקדם יותר מהמועד הנקבע בחוזה.
הרעיון המרכזי במונח "פירעון מוקדם" הוא לאפשר ללווים לפרוע את ההלוואה שלהם לפני המועד המתוכנן, תוך שמירה על העניין הכלכלי של הבנק או הגוף המלווה. כלומר, הלווה יכול לפרוע את המשכנתא באופן מלא או חלקי, ולשלם בתשלום אחד את יתרת החוב שנותרת.
מהי עמלת הפירעון מוקדם
הבנקים עלולים לדרוש עמלת פירעון מוקדם במקרים הבאים :
- מיחזור משכנתא : במקרים בהם הלווה ביצע מיחזור משכנתא, פרע את המשכנתא הקיימת ומחליף בהלוואה חדשה, הבנק עשוי לדרוש תמורת הפעולה עמלת פירעון מוקדם.
- פירעון מוקדם מלא : כאשר הלווה מעוניין להחזיר את כל סכום ההלוואה לפני המועד שנקבע, עשוי הבנק לגבות עמלת פירעון מוקדם כדי לפצות את עצמו ועל הפסד הכללי.
- פירעון מוקדם חלקי : אם ההלווה מחויב להחזיר חלק מהסכום שנותר לפרע במשכנתא לפני המועד המתוכנן ומבצע את הפעולה בתשלום אחד, הבנק רשאי לגבות עמלה על כך.
סוגי עמלות פירעון מוקדם – מה צריך לדעת
- עמלה תפעולית : עמלה זו היא עמלה חד פעמית שמשמשת לצורך חישוב פירעון המשכנתא. היא כוללת את סכום ההחזר ועלויות התפעול הכרוכות בתהליך. הבנק רשאי לגבות עמלה זו עד לסכום של 60 ₪.
- היא עמלה בגובה של עד 0.1% מהסכום שהלווה מעוניין להחזיר לבנק לפני מועד הפירעון המוקדם. ישנם מקרים בהם הבנק לא רשאי לגבות עמלת אי הודעה מוקדמת, והם כוללים מקרים בהם :
- הלווה לקח הלוואה חדשה מהבנק כדי להחזיר את המשכנתא הקיימת.
- הלווה נפטר בטרם עת.
- הלווה מסר הודעה בכתב לבנק אודות רצונו לפרוע טרם הזמן את המשכנתא, בין אם הוא מעוניין לפרוע חלק מההלוואה ובין אם הוא מעוניין לפרוע את הסכום במלואו. במקרים אלו, יש להודיע לבנק בכתב לפחות 10 ימים לפני מועד פירעון ההלוואה, ולא יותר מ-45 ימים לפני מועד פירעון ההלוואה.
- עמלת מדד ממוצע : מתחייבת רק במסלולים הצמודים למדד המחירים לצרכן, וזאת רק אם הפירעון נעשה בין ה-1 לבין ה-15 בחודש. היא מיועדת לפצות את הבנק על התקופה בה ההלוואה התקיימה עדיין, אך הסכום לא היה מוצמד למדד. אם פורעים את המשכנתא בין ה-16 בחודש ועד סוף החודש, הבנק אינו רשאי לגבות עמלת מדד ממוצע.
- עמלת הפרשי שער : מתחייבת רק במסלולים הצמודים למטבע חוץ ובהלוואות הנעשות במטבע חוץ. סכום עמלת הפרשי שער מחושב בהתאם לגובה ההפרש בין שער המטבע ביום הפירעון המוקדם לשער המטבע העתידי שיהיה יומיים לאחר הפירעון המוקדם של המסלול. ניתן להימנע מעמלת הפרשי שער אם נותנים הודעה לבנק לפני ביצוע הפירעון המוקדם, עליו להודיע לבנק לפחות שני ימי עסקים לפני ביצוע הפעולה.
- עמלת היוון : היא העמלה החשובה ביותר עבור הלווים, שמשמשת לפצות את ההפסד הצפוי לבנק. עמלה זו נגבית מהלווה על מנת לפצות את ההפסד שהבנק היה יכול להפסיד אם הלווה היה משלם את תשלומי ההחזר של המשכנתא עד תום התקופה. החישוב של עמלת היוון מתבצע בהתבסס על ההפרש בין ריבית המשכנתא שמתואמת במלואה או בחלקה, לבין ריבית המשכנתא הממוצעת שמפרסם בנק ישראל במועד הפירעון המוקדם. עמלת היוון עשויה להיות משמעותית מאוד עבור הלווה, ולכן מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי ומנוסה כדי לבדוק את כדאיות פירעון המשכנתא.
למה צריך לשלם עמלת היוון ?
- אם לווה מחליט לפרוע את המשכנתא שלו לפני מועד הסיום המקורי, זה יכול להיות מבחינתו פשוט יותר וחכם יותר. אבל איך הפעולה הזו משפיעה על הבנק ?
דוגמה : נניח, שאדם החליט לקחת מהבנק משכנתא בסכום 1,000,000 ש"ח ל-20 שנים, בריביות בגובה 3.5%. אך לאחר חמש שנים, הוא החליט לפרוע את המשכנתא. במועד זה, הריביות היו 3%, ולכן הבנק יקבל הכנסה נמוכה יותר מזו שהוא יכל לקבל אם המשכנתא הייתה ממשיכה עד סיומה.
האם בכל מסלולי המשכנתא קיימים עמלת היוון ?
במסלולים של ריבית קבועה בלבד, בין אם היא קבועה צמודה (ק"צ) או שהיא קבועה ולא צמודה (קל"צ), עמלת היוון משלמים בפועל על פי ההסכם בין הלווה לבנק. במקרה של מסלולי ריבית משתנה, כגון מסלול פריים, מסלול ריבית משתנה כל שנה, אין תשלום של עמלת היוון, מאחר והריבית אינה קבועה ונעשה שימוש במנגנוני חישוב אחרים לפי שיעור הריבית במשק הכלכלי.
כמה משלמים בגין עמלת היוון בעת פירעון מוקדם של המשכנתא ?
אם אתם בתהליך של פירעון מוקדם של משכנתא, כנראה שאתם מעוניינים לדעת האם תהיה עמלת היוון או לא. עמלת היוון היא התשלום הנדרש לבנק במקרה שבו אתם משלמים את ההלוואה שלכם לפני תום תקופת המשכנתא. החישובים שמאחורי עמלת היוון הם מורכבים ביותר ממה שנראה, ולכן מומלץ בחום לפנות ליועץ משכנתאות. במאמר הזה, נסביר כיצד נעשה חישוב עמלת היוון
כדי להבין איך מחושבת עמלת היוון, עלינו להבין מספר מונחים מרכזיים :
- שער הריבית : שער הריבית שנקבע בהסכם המשכנתא הנפרעת.
- ריבית ממוצעת : ריבית ממוצעת היא הריבית הממוצעת שבוצעו לאחרונה על ידי הבנקים.
- סכום ההחזר : סכום ההחזר הוא הסכום שאתם משלמים על משכנתא כל חודש.
- חישוב עמלת היוון : החישוב של עמלת היוון מתבצע באמצעות הנוסחה הבאה:
עמלת היוון = (ההפרש בין הריביות) * (מספר השנים שנותרו לפירעון המשכנתא) * (סכום ההחזר) = עמלת היוון
אפשר לראות את הנוסחה בפועל בדוגמה הבאה:
אם ההפרש בין הריביות הוא 0.5%, ויש עוד 15 שנים לפירעון המשכנתא, והסכום שאתם מחזיר הוא 250,000 ₪
בדוגמתנו, סכום עמלת היוון יהיה 18,750 ₪.
חשוב לדעת : שישנם מקרים בהם אפשר להפחית את סכום עמלת היוון. בהתאם להוראות בנק ישראל, ניתן להפחית את התשלום בשיעור של 20% – 40%