מה היא שמאות לטבות משכנתא ?
השמאות היא תהליך המתרחש לאחר הסכמת הבנק לתת לנו משכנתא. כחלק מהתהליך, הבנק מחייב אותנו לנו לבצע שמאות מרשימה סגורה של שמאים במטרה להעריך את ערך הנכס שאנו עומדים לרכוש. השמאים יציינו את השווי של הנכס תוך בחינה של פרמטרים שונים, כמו מיקום הנכס, מצב הנכס, חומרי הבניה ועוד. השמאים גם ירשמו את ערכו של הנכס בהתאם לשווי בנכסים דומים.
מתי מומלץ לבצע שמאות מוקדמת ?
שמאות מוקדמת היא צעד חשוב מאוד בתהליך רכישת נכס יד שניה, והיא מקבילה לתהליך של לקיחת המשכנתא. הרגע הנכון לביצוע שמאות מוקדמת הוא לפני הפניה לבנק לקבלת משכנתא. לשם כך, יש לצור קשר עם שמאי שמורשה לעבוד עם הבנק שבו מתכננים לקחת משכנתא וכמובן לפני השלב שבו מסכמים את תנאי המשכנתא עם הבנק. השמאי יבצע בצורה מדויקת את השמאות, ויבדוק את הנכס במגוון רחב של פרמטרים.
המקרים בהם מומלץ לעשות שמאות מוקדמת
- לקיחת משכנתא במימון מקסימאלי : ברוב המקרים, מימון מקסימאלי מתנהל באופן שבו הבנק יסכים להלוואת משכנתא עד ל-75% מערך הנכס. כלומר, חצי מערך הנכס עליך לספק בעצמך. אם אין לך הון עצמי נוסף, ניתן להזמין שמאי נדל"ן מטעמך בשלב מוקדם זה בתהליך. השמאי יבצע שמאות מקדימה ויעזור לך לקבוע את שווי הנכס כהלוואה, ולא כערך שוק.
- שמאות מוקדמת בנכסים עם חשש לחריגות בנייה : בנכסים בהם קיימת חשש לחריגות בנייה, שמאות הנכס היא צעד בלתי נמנע. תהליך שמאות מקדימה יכול להסייע לך להבין את המצב הדיוקני של הנכס ולוודא שהבנק יתירם לך את ההלוואה הנדרשת לרכישתו. בנוסף, השמאי יסייע בקבלת אישור עקרוני מהבנקים, אשר חשוב לרשות המוכר ברוב המקרים לקביעת העסקה.
- נכסים כמו דירות מפוצלות : ברכישת דירות מפוצלות, התהליך דורש הערכה מדויקת יותר בנכס. גם במקרים כאלה, שמאות מוקדמת משתלמת כדי להבטיח שכל נתון נכון ולא להתעקש על הבנק כשהוא מתערער מלהעניק את המשכנתא. בסיכום, שמאות מוקדמת היא הרכב חיוני בתהליך רכישת נכס, והיא עשויה למנוע הפתעות ובעיות מאוחר כך בתהליך המימון והרכישה. ברכישת נכס עם חריגות בנייה, דירה מפוצלת או כל מקרה בו יש צורך להיות מוכנים מראש, שמאי נדל"ן משלך הוא הימנעות הטובה ביותר.
מה הם היתרונות של השמאות מוקדמת ?
- איתור בעיות מראש : השמאות מוקדמת מאפשרת לנו לגלות ולזהות בעיות עם הנכס בשלב מוקדם בתהליך. כגון : חריגות בנייה, בעיות משפטיות, או כל סוג אחר של בעיה שעשויה להשפיע על ההחלטה שלנו לרכוש את הנכס.
- זכויות הקונה : שמאות מוקדמת מבטיחה שהנכס שאנו מתכננים לרכוש הוא במצב תקין ולא נתקל בחריגות בנייה, בעיות משפטיות וכו בהמשך הרכישה. זה מאפשר שקט נפשי במהלך העסקה.
- קבלת המשכנתא : השמאות המוקדמת מסייעת בקבלת משכנתא מהבנק. כאשר השמאי מעריך את הנכס בשלב מוקדם, הבנק יכול להשתמש בשמאות כמסמך לאישור המשכנתא, וזה יכול לסייע בקבלת תנאים טובים יותר למשכנתא.
- משא ומתן : כאשר אנו נמצא בעיה בנכס בשלב מוקדם, נוכל לנהל משא ומתן על מחיר הנכס וכתוצאה מזה להימנע מאיתנו לשלם יותר כסף בהמשך כדי לתקן את הבעיה.
מה הם החסרונות של השמאות מוקדמת ?
- עלויות נוספות : שמאות מוקדמת מוסיפה לעלויות הרכישה, שכן עלות השמאות המוקדמת לא זולה במיוחד.
- זמן ארוך : השמאות המוקדמת עשויה להאריך את תהליך הרכישה, בעקבות משך הזמן לקבל את המסמכים והערכות מהשמאי.
- פספוס הנכס : אם אתם מחפשים נכס בשוק עמוס תחרות, השמאות המוקדמת עשויה לעכב ולגרום לנו לפספס את הנכס בגלל משך הזמן.
האם ניתן להעביר את השמאות לבנק אחר ?
כן, ברוב המקרים ניתן להעביר את השמאות לבנק אחר. אך כאשר נרצה לשנות את הבנק שאליו תרצו להעביר את השמאות תצטרכו לפנות לשמאי ולבקש ממנו לעשות זאת.
השמאי עלול לבקש תשלום נוסף בגין שירות זה. גם לאלו שבחרו בשמאי מרשימת השמאים של בנק מסויים ורוצים להעביר את השמאות לבנק אחר לאחר מכן.
יש לציין שהתשלום הנדרש על השירות יהיה נמוך יחסית כדי לכסות את העבודה שנדרשה לו על מנת להעביר את השמאות מבנק לבנק.