כמה משכנתא אני יכול לקחת — חישוב ריאלי לפני שניגשים לבנק

כשזוג מגיע לפגישה ראשונה בבנק, הבנקאי שואל "מה ההכנסה שלכם?" ואחרי כמה דקות אומר: "אנחנו יכולים לאשר לכם עד ₪1.8 מיליון." ואז הם מתחילים לחפש דירה בתקציב של ₪1.8 מיליון. זו הטעות הנפוצה ביותר שאני רואה — לבלבל בין "מה הבנק יאשר" לבין "כמה אנחנו יכולים לחיות איתו בכיף."

מה הבנק בודק — ומה הוא לא בודק

בנק ישראל קבע מגבלה ברורה: יחס ההחזר החודשי לא יעלה על 40% מההכנסה הפנויה נטו. על הכנסה נטו משפחתית של ₪22,000 — הבנק יכול לאשר עד כ-₪8,800 החזר בחודש. אבל הבנק לא יודע שאתם מוציאים ₪1,200 לגן, ₪600 לביטוחים, ₪800 לחוג, ₪1,500 לנסיעות בפסח. הוא פשוט לא רואה את זה.

כמה עולה ₪1M משכנתא — מספרים ריאליים

בתמהיל סטנדרטי של שליש פריים, שליש קבועה לא צמודה ושליש משתנה — ובריבית ממוצעת של כ-5.5%–6% כיום — ל-25 שנה: ₪1M יעלו כ-₪6,200 בחודש. ₪1.5M — כ-₪9,300. ₪800K — כ-₪5,000. זה לפני ארנונה, ועד בית, ביטוח מבנה ותוספת הצמדה אם יש לכם מסלול צמוד.

חמישה גורמים שמשפיעים על הסכום שתקבלו

• הכנסה נטו — גם של שני בני הזוג. אבל הבנקים מתייחסים להכנסת עצמאים ושכיר שונה: עצמאים צריכים להראות שנתיים לפחות של דו"חות רואה חשבון.
• ותק בעבודה — פחות מ-6 חודשים במקום עבודה חדש מקשה מאוד. שנה ויותר = רגוע.
• הלוואות קיימות — כל החזר אחר נספר ביחס ההחזר. ליסינג, הלוואת בלון, כרטיס אשראי בתשלומים — הכל.
• הון עצמי — בנק ישראל מחייב לפחות 25% הון עצמי לדירה ראשונה (75% מימון מקסימלי).
• דירוג אשראי — המחאות חוזרות, הגבלה, חוב שנמחק — כל אחד מאלה יכול להוריד את הסכום שיאשרו או לבלום את הבקשה לחלוטין.

השאלה שאני מבקש מכל לקוח לענות עליה

לא "כמה הבנק יאשר?" — אלא: "אם ריבית הפריים תעלה ב-1.5% בעוד שנתיים, מה יקרה להחזר החודשי שלנו?" על ₪1M עם 30% במסלול פריים — זה עוד כ-₪450 בחודש. על ₪1.5M עם שליש פריים — עוד כ-₪700. אם המספר הזה מפחיד אתכם, הסכום שחישבתם גבוה מדי.

ברגע שיש לכם סכום ריאלי, השלב הבא הוא להחליט איזה תמהיל מסלולים מתאים — ולהגיע לבנק מוכנים לנהל משא ומתן.