מחשבון הוצאות נלוות לרכישת דירה

מחיר הדירה הוא רק נקודת הפתיחה. לכך מתווספים מס רכישה (שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים), עלויות עורך דין ושמאות, תיווך אם רלוונטי, עמלות בנקאיות, ייעוץ משכנתא, הובלה, שיפוצים, ריהוט ורזרבה להפתעות. בממוצע, ההוצאות הנלוות מהוות 3%–8% נוספים ממחיר הדירה.

בנכס ראשון, הבנקים מאשרים עד 75% מימון (LTV). כלומר לפחות 25% מההון עצמי + כל מס הרכישה + הוצאות נלוות. אם הדירה עולה ₪2M, תצטרכו לפחות ₪500K הון עצמי + מס (אם חל) + כ-₪80K-150K הוצאות נלוות. ההכנה תחול על שלושת הרכיבים יחד.

מס רכישה מחושב על מדרגות. לדירה יחידה יש פטור מלא על חלק הסכום עד ₪1,978,745. מעל הסף מתווסף מס של 3.5%, ואחר כך 5%, 8% ו-10% על חלקים הגבוהים יותר. לדירה נוספת — 8% מהשקל הראשון. המדרגות תקפות ל-16.1.2025–15.1.2028 ועשויות להשתנות.

לדירה יחידה יש פטור על החלק עד ₪1,978,745 ומדרגות נמוכות יותר. לדירה נוספת — אין פטור, 8% מהשקל הראשון. ההפרש בעלות המס יכול להגיע לעשרות או מאות אלפי שקלים בעסקאות גדולות. לכן לפני רכישה נוספת חשוב לחשב את עלות המס במדויק.

כל רכישת דירה מגיעה עם הפתעות: בדיקות שהתגלו בסגירה, עלויות שיפוץ שחרגו, ריצוף שנכשל, אינסטלציה שנדרשה החלפה. גם אם הכל תוכנן — הוצאות בלתי צפויות מגיעות. המלצה מקובלת: לשמור 1%–2% ממחיר הדירה כרזרבה שאינה מחושבת כ"הון עצמי להשקעה".

כן, ברוב המקרים. יועץ משכנתא מקצועי מכיר את תנאי השוק, מנהל מו"מ עם הבנקים ומצליח לעיתים קרובות להשיג תנאים טובים יותר מאשר אם הלקוח מתמחר לבד. עלות הייעוץ (₪3,000–₪15,000) מוחזרת בדרך כלל הרבה פעמים דרך חיסכון בריבית לאורך שנות ההלוואה.