מחשבון מחזור משכנתא

מחזור משכנתא הוא החלפת המשכנתא הקיימת — כולה או חלקה — בתנאים חדשים. המטרה היא לשפר ריבית, להפחית החזר חודשי, לקצר תקופה, לשנות תמהיל, או כל שילוב ביניהם. זה בעצם לקיחת הלוואה חדשה שסוגרת את הישנה.

שלושה שלבים: (1) חישוב ההחזר החדש לפי הריבית, היתרה והתקופה החדשים. (2) החסרת ההחזר הנוכחי — ההפרש הוא החיסכון החודשי. (3) הכפלת החיסכון החודשי במספר החודשים שנותרו, פחות עלויות המחזור — זה החיסכון הכולל נטו. חשוב תמיד לחשב נטו, אחרי עלויות.

ריבית נמוכה יותר לא מבטיחה כדאיות. חשוב לבדוק: כמה שנים נותרו בהלוואה (ריבית חוסכת יותר בשנים הראשונות), מהן עלויות המחזור, אם יש מסלולים צמודים, מהו הקנס המדויק, ועוד. הכדאיות היא משוואה שלמה.

קנס פירעון מוקדם הוא תשלום שהבנק גובה על סגירת מסלול לא במועד. בישראל, מסלולים קבועים עם ריבית גבוהה עשויים לשאת קנס משמעותי. לפעמים הקנס כל כך גבוה שהוא "אוכל" את כל החיסכון. כדאי לבקש מהבנק חישוב מדויק לפני כל החלטה.

הפחתת החזר: שומרים על אותה תקופה אבל מורידים את התשלום החודשי — פחות נטל חודשי, אך לא בהכרח חיסכון בריבית הכוללת. קיצור תקופה: שומרים על אותו תשלום חודשי, אך הלוואה מסתיימת מוקדם יותר — הכי יעיל מבחינת חיסכון ריבית כולל.