LTV — Loan to Value — זה פשוט: כמה אחוז מערך הנכס אתם מממנים בהלוואה. קניתם דירה ב-₪2M ולקחתם ₪1.5M משכנתא? ה-LTV שלכם הוא 75%. זה מספר שקובע מה הבנק יסכים לאשר, ובאיזו ריבית.
מה בנק ישראל מתיר — לפי סוג הנכס
| סוג רכישה | LTV מקסימלי | כלומר... |
|---|---|---|
| דירה יחידה (ראשונה) | 75% | הון עצמי של לפחות 25% |
| שיפור דיור (יש דירה, מוכרים) | 70% | הון עצמי של לפחות 30% |
| דירה להשקעה / שנייה | 50% | הון עצמי של לפחות 50% |
למה LTV נמוך יותר = ריבית טובה יותר
הבנק רואה LTV נמוך כסיכון נמוך יותר — יש לכם יותר "עור במשחק". לכן כשה-LTV שלכם 60% במקום 75%, הבנק לרוב ישפר את הריבית. ההפרש יכול להגיע ל-0.1%–0.3% — שעל ₪1.5M ל-25 שנה מסתכם ב-₪15,000–₪45,000.
ללא עלות — נבדוק את המספרים יחד
שאלות נפוצות
LTV הוא אחוז שווי הנכס שממומן בהלוואה. הוא נחשב כאחד הגורמים המשמעותיים שהבנק בוחן כשהוא קובע אילו תנאים להציע.
ככל שהרכישה נחשבת מסוכנת יותר בעיני הבנק, כך ה-LTV המותר נמוך יותר ודורש הון עצמי גבוה יותר — דירת השקעה דורשת הון עצמי גדול בהרבה מדירה יחידה.
ה-LTV מחושב על הערך הנמוך מבין מחיר הרכישה לשמאות הבנק. אם השמאות נמוכה מהמחיר שסיכמתם, זה עשוי להפחית את סכום המימון שתקבלו בפועל.
במקרים רבים כן — הורדת ה-LTV יכולה לשפר את הריבית המוצעת, ולכן כדאי לבדוק עם יועץ אם יש לכם נכסים נזילים ששווה לשקול לממש לצורך כך.
