כשהבנק אומר "ריבית שנתית 4.2%", זו הריבית הנומינלית. אבל המשכנתא שלכם צוברת ריבית כל חודש — כלומר ריבית על ריבית. הריבית האפקטיבית בפועל היא גבוהה יותר. ההבדל קטן — אבל על סכומים גדולים, הוא מסתכם בכסף.
הדוגמה המספרית
ריבית שנתית נומינלית: 4.2%. חלוקה ל-12 חודשים: 0.35% לחודש. ריבית אפקטיבית שנתית: (1.0035)^12 - 1 = 4.28%. ההבדל הוא 0.08% — קטן, אבל על ₪1.5M ל-25 שנה מסתכם בכ-₪6,000–₪8,000 לאורך חיי ההלוואה.
מה עוד נכנס ל"מחיר האמיתי" של המשכנתא
- עמלת פתיחת תיק — בין ₪0 ל-₪6,000, תלוי בבנק ובמשא ומתן
- ביטוח חיים ומבנה — לרוב לא כלול ב-APR, אבל הוא עלות אמיתית
- עמלת פירעון מוקדם — נוסחת בנק ישראל, תלויה בתנאי השוק בזמן הפירעון
- שמאות — ₪1,500–₪3,000, בדרך כלל פעם אחת
ללא עלות — נפרק את המספרים
שאלות נפוצות
הריבית הנומינלית היא המספר השנתי שהבנק מציג, אבל בפועל הריבית נצברת חודשית — כלומר ריבית על ריבית — מה שמייצר ריבית אפקטיבית מעט גבוהה יותר.
APR הוא שיעור הריבית השנתית האפקטיבית, שמאפשר להשוות הצעות מבנקים שונים על בסיס אחיד. הבנקים מחויבים לציין אותו, אז כדאי לבקש זאת במפורש.
עמלת פתיחת תיק, ביטוחי חיים ומבנה, עמלת פירעון מוקדם אפשרית ושכר שמאות — כל אלה משפיעים על העלות הכוללת ולא תמיד נכללים ב-APR המוצג.
לא בהכרח — הצעה עם ריבית נמוכה אך עמלת פתיחה גבוהה יכולה לצאת יקרה יותר בסיכום הכולל מהצעה עם ריבית מעט גבוהה יותר בלי עמלות. כדאי לבחון את העלות הכוללת.
