כשאני מציע למשפחה לבחון מחזור, התגובה הנפוצה היא: "שמענו שעמלת הפירעון המוקדם עולה הרבה." זה לא מדויק — ולפעמים זה פשוט לא נכון. חלק מהמסלולים אין עליהם עמלת פירעון כלל. ובמסלולים שיש, העמלה לרוב קטנה בהרבה מהחיסכון שמחזור יניב.
עלויות המחזור — פירוט מלא
| עמלה | עלות ממוצעת | הערה |
|---|---|---|
| עמלת פירעון מוקדם | ₪0–25,000 | תלויה במסלול ובריבית השוק. פריים — לרוב ₪0. קבועה — יכולה להיות גבוהה. |
| עמלת פתיחת תיק (בנק חדש) | ₪3,000–6,000 | ניתנת למשא ומתן — לעיתים מבטלים אותה. |
| שמאות | ₪1,500–2,500 | הבנק החדש יכול לקבל שמאות קיימת אם עדכנית. |
| ביטוח מבנה / חיים | ₪500–1,500 | עלות מעבר ביטוחים לחברה חדשה. |
| ייעוץ משכנתאות | ₪3,000–8,000 | חד-פעמי — לרוב מחזיר את עצמו כמה פעמים. |
עמלת פירעון מוקדם — מה משפיע עליה
עמלת פירעון מוקדם מחושבת לפי ההפרש בין ריבית המסלול שלכם לריבית השוק היום. אם לקחתם קל"צ ב-5.2% והשוק היום הוא 4.6% — הבנק "מפסיד" 0.6% על השנים שנותרו, ויגבה עמלה. אם ריבית השוק עלתה — עמלת הפירעון יכולה להיות ₪0 (הבנק אפילו שמח שאתם פורעים). עמלת פירעון על פריים: לרוב ₪0.
חישוב breakeven — מתי המחזור "מחזיר את עצמו"
דוגמה ריאלית: תיק של ₪1.2M, 18 שנה נותרות. הריבית הממוצעת הנוכחית: 6.1%. ריבית שהשגנו במחזור: 5.4%. חיסכון חודשי: כ-₪720. עמלת פירעון מוקדם: ₪12,000. עמלת פתיחה + שמאות + ייעוץ: ₪9,000. סה"כ עלויות: ₪21,000. breakeven: 21,000 / 720 = 29 חודש. אחרי 29 חודש — כל חודש נוסף הוא חיסכון נטו.
* חישוב אינדיקטיבי בהנחה של 20 שנה נותרות. לא כולל עמלות פירעון.
בדוק כדאיות מחזור מלאהמחשבים יחד עלויות מול חיסכון — ראשונית ללא עלות
כשיש לכם תמונה ברורה של עלויות מול חיסכון — ההחלטה הרבה יותר קלה. השלב הבא הוא להבין מתי הסימנים אומרים שהגיע הזמן.
שאלות נפוצות
לא. במסלול פריים בדרך כלל אין עמלת פירעון כלל, ובמסלולים קבועים העמלה תלויה בהפרש בין הריבית שלקחתם לריבית השוק כיום — אם השוק עלה, היא יכולה להיות אפסית.
משווים בין סך עלויות המחזור (עמלת פירעון, פתיחת תיק, שמאות, ביטוחים וייעוץ) לבין החיסכון החודשי. מחלקים את סך העלויות בחיסכון החודשי ומקבלים את תקופת ה-breakeven — מאותה נקודה והלאה החיסכון הוא נטו.
במקרים רבים תקופת ה-breakeven נעה סביב שנתיים עד שלוש שנים, בהתאם לגודל התיק והפרש הריבית. חשוב לבדוק כמה שנים עדיין נותרו לכם בהלוואה — מחזור עם הרבה שנים נותרות לרוב משתלם יותר.
כן — זו זכות בסיסית. הבנק מחויב לספק סימולציה של עמלת הפירעון המוקדם תוך מספר ימי עסקים וללא עלות, ומומלץ לבקש אותה לפני כל החלטה על מחזור.
עמלת פתיחת תיק בבנק החדש, עלויות הביטוחים ולעיתים אף חלק מעמלת הפירעון ניתנים לדיון. בנק שמעוניין בעסקה שלכם לרוב יגלה גמישות כשמבקשים להפחית עמלות אלה.
