ב-2019 לקחת דירה להשקעה היה פשוט: מחירים עלו, ריבית הייתה 1.5%, ומס רכישה עמד על 8%. ב-2026: ריבית 4.25%, מס רכישה 8%–10%, LTV מקסימלי 50%, ואת ה-50% הון עצמי תצטרכו להביא מהבית. המשחק שונה.
שלושת המספרים שקובעים אם עסקה שווה
הדוגמה המלאה — דירה ב-₪1.8M
| פרמטר | סכום | הערה |
|---|---|---|
| מחיר רכישה | ₪1,800,000 | |
| מס רכישה (8%) | ₪144,000 | על הדירה השנייה |
| עו"ד + שמאי + אגרות | ₪25,000 | הערכה |
| הון עצמי נדרש (50%) | ₪900,000 | כולל עלויות: ~₪1,069,000 |
| משכנתא | ₪900,000 | ריבית 4.5%, 20 שנה |
| החזר חודשי | ₪5,690 | |
| שכ"ד חודשי נטו | ₪4,800 | אחרי מס, אחרי תחזוקה ~₪500 |
| פלוס/מינוס חודשי | -₪890 | הפסד תזרים חודשי |
שאלות לשאול לפני שמתקדמים
- האם אני יכול לממן ₪890 חודשי מינוס תזרים ללא לחץ?
- אם השוכר יוצא ויש 3 חודשי ריק — אני עומד בזה?
- האם אלטרנטיבה של השקעה בשוק ההון לא עדיפה על אותו הון עצמי?
- האם זה הנכס הנכון — מיקום, ביקוש לשכירות, פוטנציאל מכירה?
נבחן את המספרים לפני שמתחייבים
שאלות נפוצות
Cap Rate הוא שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הרכישה, והוא מראה את התשואה הגולמית של הנכס לפני הוצאות מימון. בישראל הוא נע בדרך כלל בטווח של כמה אחוזים בודדים, ולכן חשוב להשוות אותו לעלות המשכנתא.
לא בהכרח, אבל זה תלוי בהנחה שהנכס יעלה בערכו עם הזמן, וזו הנחה ולא ודאות. מומלץ לבדוק עם יועץ אם תוכלו לעמוד בתזרים השלילי גם אם הנכס לא יתייקר כמתוכנן.
LTV הוא היחס בין סכום המשכנתא לשווי הנכס. בדירה שנייה הרגולציה מגבילה אותו לכ-50%, כך שצריך להביא הון עצמי גבוה משמעותית בהשוואה לדירה ראשונה.
מעבר להון העצמי הנדרש לרכישה, כדאי לשים לב שיהיה רזרבה לתקופות שבהן הדירה ריקה ואין שכר דירה, וכן לעלויות תחזוקה ותיקונים בלתי צפויים שעלולים לפגוע בתזרים.
במקרים רבים זו אפשרות שמאפשרת למשוך הון שנצבר בדירה הראשונה בריבית נוחה יותר מהלוואה צרכנית, אבל היא מגדילה את ההחזר החודשי הכולל ולכן צריך לבדוק את ההשפעה על יחס ההחזר להכנסה.
